La compraventa de una vivienda en España suele desarrollarse en varias fases. Aunque cada operación puede tener sus particularidades, es habitual encontrarnos con tres momentos principales: la reserva, el contrato de arras y la escritura pública de compraventa.
Cada uno tiene efectos distintos y, sobre todo, cada documento debe revisarse antes de firmarlo. Una cláusula aparentemente sencilla puede condicionar posteriormente la devolución de cantidades, los plazos de la operación o incluso la posibilidad de desistir de la compra.
1. La reserva
La reserva suele ser el primer documento que se firma una vez que el comprador decide avanzar con un inmueble.
Normalmente implica la entrega de una cantidad de dinero para retirar temporalmente la propiedad del mercado mientras se prepara la operación. Sin embargo, no existe un único modelo de reserva ni todos producen los mismos efectos.
Antes de firmar es importante revisar, entre otras cuestiones, el precio acordado, el plazo de reserva, a quién se entrega el dinero y en qué circunstancias puede devolverse o perderse.
Por eso, cuando todavía falta documentación, puede resultar conveniente que el documento contemple expresamente las condiciones de las que depende la continuidad de la operación.
2. El contrato de arras
Las arras son uno de los momentos más importantes de la compraventa.
Aunque no son obligatorias, constituyen un verdadero contrato y desde su firma pueden generar obligaciones relevantes para comprador y vendedor.
Por ello, no debería limitarse a indicar únicamente el inmueble, el precio y la fecha prevista para la escritura.
Antes de asumir un compromiso económico importante conviene realizar una revisión jurídica del inmueble.
3. La escritura pública de compraventa
La tercera fase es la firma ante notario.
En la escritura se formaliza la transmisión, se recoge el precio y los medios de pago y se incorporan o comprueban distintos elementos jurídicos de la operación.
El notario verifica, entre otras cuestiones, la identidad y capacidad de las partes, el estado registral de cargas, determinadas cuestiones relacionadas con comunidad e IBI, los medios de pago y las obligaciones fiscales derivadas de la compraventa.
Sin embargo, llegar a la notaría no sustituye el trabajo previo.
Lo ideal es que lo firmado en escritura sea el resultado de una operación previamente revisada y negociada, y no el momento en el que el comprador descubra por primera vez una carga, una discrepancia documental o una condición que no había previsto.
¿Y si el comprador es extranjero?
La estructura de la operación es esencialmente la misma, pero existen algunos trámites adicionales que conviene preparar con antelación.
El comprador extranjero necesitará un NIE, que actúa como su número de identificación en España para aquellos trámites relacionados con intereses económicos, profesionales o sociales.
Disponer de una cuenta bancaria española puede facilitar pagos posteriores relacionados con el inmueble, aunque no debe confundirse con un requisito general para poder adquirir una propiedad en España.
En conclusión
La compraventa no empieza el día de la escritura.
Reserva, arras y escritura son tres momentos diferentes, y lo firmado en las primeras fases puede determinar lo que suceda después.
Revisar previamente la documentación del inmueble, identificar posibles riesgos y redactar correctamente las cláusulas permite que el comprador conozca exactamente qué está adquiriendo, en qué condiciones y qué obligaciones está asumiendo antes de realizar los pagos más importantes de la operación.