Zakup mieszkania lub domu w Hiszpanii przebiega zwykle w kilku etapach. Choć każda transakcja ma własną specyfikę, najczęściej wyróżnia się trzy główne momenty: rezerwację, umowę zadatku oraz akt notarialny sprzedaży.
Każdy z nich wywołuje inne skutki, a każdy dokument powinien zostać sprawdzony przed podpisaniem. Pozornie prosta klauzula może później przesądzić o zwrocie wpłaconych kwot, terminach transakcji, a nawet o możliwości wycofania się z zakupu.
1. Rezerwacja
Rezerwacja jest zwykle pierwszym dokumentem podpisywanym po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości.
Najczęściej wiąże się z wpłatą kwoty w zamian za czasowe wycofanie nieruchomości z rynku na czas przygotowania transakcji. Nie istnieje jednak jeden wzór rezerwacji i nie każda umowa wywołuje takie same skutki.
Przed podpisaniem trzeba sprawdzić między innymi uzgodnioną cenę, okres rezerwacji, odbiorcę pieniędzy oraz okoliczności, w których kwota podlega zwrotowi albo przepada.
Jeżeli brakuje jeszcze dokumentów, warto wyraźnie wskazać warunki, od których zależy dalszy przebieg transakcji.
2. Umowa zadatku
Umowa zadatku jest jednym z najważniejszych etapów zakupu.
Choć nie jest obowiązkowa, stanowi rzeczywistą umowę i od chwili podpisania może nakładać istotne obowiązki na kupującego i sprzedającego.
Nie powinna więc ograniczać się wyłącznie do wskazania nieruchomości, ceny i planowanej daty aktu notarialnego.
Przed podjęciem znaczącego zobowiązania finansowego warto przeprowadzić analizę prawną nieruchomości.
3. Akt notarialny sprzedaży
Trzecim etapem jest podpisanie aktu przed notariuszem.
Akt formalizuje przeniesienie własności, wskazuje cenę i sposoby płatności oraz obejmuje lub weryfikuje różne elementy prawne transakcji.
Notariusz sprawdza między innymi tożsamość i zdolność stron, stan księgi wieczystej i obciążenia, wybrane kwestie dotyczące wspólnoty i podatku od nieruchomości, sposoby płatności oraz obowiązki podatkowe wynikające z zakupu.
Sama wizyta u notariusza nie zastępuje jednak wcześniejszej pracy.
Najlepiej, gdy akt stanowi rezultat uprzednio przeanalizowanej i wynegocjowanej transakcji, a nie moment, w którym kupujący po raz pierwszy dowiaduje się o obciążeniu, rozbieżności w dokumentach czy nieprzewidzianym warunku.
A jeśli kupujący jest cudzoziemcem?
Struktura transakcji jest zasadniczo taka sama, lecz niektóre dodatkowe formalności warto przygotować wcześniej.
Kupujący cudzoziemiec potrzebuje numeru NIE, który służy w Hiszpanii do identyfikacji przy czynnościach związanych z interesami gospodarczymi, zawodowymi lub społecznymi.
Hiszpański rachunek bankowy może ułatwić późniejsze płatności związane z nieruchomością, ale nie należy go mylić z ogólnym wymogiem prawnym nabycia nieruchomości w Hiszpanii.
Podsumowanie
Zakup nie zaczyna się w dniu podpisania aktu notarialnego.
Rezerwacja, umowa zadatku i akt notarialny to trzy różne etapy, a dokumenty podpisane na początku mogą przesądzić o dalszym przebiegu transakcji.
Wcześniejsze sprawdzenie dokumentacji nieruchomości, rozpoznanie ryzyk i prawidłowe sformułowanie klauzul pozwalają kupującemu dokładnie wiedzieć, co nabywa, na jakich warunkach i jakie obowiązki przyjmuje przed dokonaniem najważniejszych płatności.